• Uno es en la presentación de la declaración jurada anual del impuesto y cuando los escribanos en la instancia de la firma del boleto o de la escritura están obligados a retener un 3% como pago a cuenta del impuesto.
  
  
• El otro es el impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que pagan las personas físicas que no realizan como actividad comercial habitual la compraventa de inmuebles. El escribano retiene el 1,5% sobre el valor de transferencia de cada operación.
  

“La mejor manera indirecta de controlar que se escriture y se blanquee es a través del crédito hipotecario”, dijo el director del portal especializado Reporte Inmobiliario, José Rozados.

Pero los que son rechazados por los propietarios no están contentos. “Falta una pata, tenés el crédito pero no te venden. No está bien articulado: si el Estado se preocupa por dar un crédito, que también se cumplan las condiciones para que se cierre el circulo”, dijo Juan.

“Tenés pero no tenés -dijo Ana-. Es muy irónico: está la posibilidad de acceder al crédito pero igualmente no puedas comprar”.

Se sigue haciendo, pero menos
Para el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Néstor Walenten, “ha sido una práctica que se ha ido dejando de lado en el mercado en los últimos tres o cuatro años. Más aún, a partir de los controles que la AFIP ha puesto en vigencia, con el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), desde el 1 de marzo de 2008”.

Sin embargo, otras fuentes consultadas revelan que hoy es habitual subfacturar un 20%, es decir, escriturar por el 80% del valor real de la propiedad, según coincidieron los referentes del mercado.

Rozados explicó que lo que se consiguió, a partir de la implementación del COTI, es que la diferencia sea menor a la que existía hace cinco años atrás. “No te puedo decir que no se dé todavía, pero tiende a reducirse”, dijo, y agregó: “Algunas propiedades se escrituraban un 40% por debajo de su valor. Hoy no creo que exceda de un 10 o 15 por ciento”.

Un escribano que conoce el mercado coincidió en que la práctica “sigue pero en un porcentaje menor”. Según su experiencia, antes recortaban un 50% del valor de compra.

“Hoy están más calmos y te hablan de un 20% menos. Igual no es la panacea. Está tomando fuerza de nuevo, porque se asustan y le encuentran la mano: aprovechando que el que compra se ahorra los impuestos y las tasas”, agregó.

Un asesor de Real State fue claro: “Vos viste lo que son los constructores. El sector opera así porque la situación empeora y, con esta práctica, anda peor todavía. Trato de no promoverlo”.

Controles del fisco
Esta forma de escriturar no es nueva. Históricamente no había control sobre lo que se firmaba. El límite inferior que se utilizaba para determinar el precio a escriturar era el valor fiscal, que estaba retrasado respecto del valor de mercado.

Para evitar este tipo de irregularidades al momento de firmar la escritura, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) obliga al titular de un inmueble con valor superior a los $300 mil a obtener el COTI antes de ofrecer el bien a la venta y a informar a qué precio se ofrece.

El fisco, con ese dato, debería averiguar si ese valor tiene relación con el de mercado.

Las inmobiliarias deberán confirmar su intervención en la negociación de dicho bien y los escribanos deberán informar el COTI, o su inexistencia, en cada escritura traslativa de dominio de bienes inmuebles.

Pero hecha la ley, hecha la trampa: cuando los constructores cargan el precio de venta en el COTI registra uno por debajo del verdadero. Luego se busca que coincida el COTI con la escritura.

Así, muchos siguen arriesgándose a escriturar el 80% y quedan a expensas de que el fisco profundice la investigación. “Un 50% es alevoso y perceptible, pero 20% es un margen habitual y normal”, confió un asesor y agregó que también se ve que cada vez se publica menos el precio de los inmuebles en los avisos de venta.

El escribano señaló que gracias al mayor control aumentaron los valores de las escrituras. En junio, la cantidad bajó más del 29% respecto del año pasado, a 4.277, mientras que el monto escriturado descendió 14% en el mismo período, a $1.294 millones, según relevó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Mercado volátil
Más allá de la necesidad o de la preferencia de evadir impuestos por parte de los constructores, llama la atención que en un mercado que se muestra paralizado, los propietarios se den el lujo de esperar al comprador con efectivo y desperdicien al que viene con un crédito hipotecario.

“El Hipotecario te pide que vayas con la propiedad, y eso implica que tengas que buscar antes alguna que dé con los parámetros. Ofertás y, si aceptan la oferta, lo señás hasta que salga el préstamo, y el propietario no puede publicarlo y se pierde el efectivo”, dijo Ana, lo que desalienta la venta a crédito.

En las propiedades nuevas, “prácticamente, con los que aceptan la venta con hipoteca, no podés regatear nada. Porque tienen que esperarte tres meses y te cobran el costo de la espera”, señaló.

En cambio, en “la mayoría de los usados son particulares que tienen necesidad de vender”, aseguró, por lo que aceptan el crédito hipotecario. Y contó que no bajó el valor, pero sí los niveles de oferta que aceptan. “En la inmobiliaria nos dijeron: Es lo que tienen a favor hoy, en los usados podés ofertar menos por la necesidad que tienen de venderlo”.

Así, el margen de negociación se da en un rango del 10 al 20%. Lo que deja al mercado casi sin precios de referencia.